Подвал в частном доме как нежилое помещение? - Строительный портал
Remontnavigator.ru

Строительный портал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подвал в частном доме как нежилое помещение?

Дизайн подвала в частном доме: как превратить нежилое помещение в обитаемый остров

Подвал, как правило, — наименее привлекательное место в доме. Все потому, что здесь принято хранить ненужные вещи, старую мебель, инструменты, банки с солениями, спортивный/садовый инвентарь и прочую утварь. Результат такого «складирования» — полный хаос, сопровождаемый массой неудобств в процессе эксплуатации помещения. А ведь все может быть иначе! Дизайн подвала в частном доме легко превратить в обитаемый уголок семейного отдыха.

Этапы модернизации цокольного этажа

Если вы решились на полную перепланировку подвала, будьте готовы к проведению ряда мероприятий. Длительное нахождение людей в полуподземном помещении требует создания комфортных условий, для чего необходимо провести следующие инженерные системы:

— вентиляцию. Находясь практически под землей, цоколь лишен возможности для естественной вентиляции. Поэтому следует создать принудительную систему воздухообмена с мощной вытяжной конструкцией;

— отопление. Наступление холодов особо остро ощущается на нулевом этаже. Дабы обеспечить комфортный для тела температурный режим (не ниже 20 градусов по Цельсию), в интерьер подвала дома рекомендуется провести отопление. Не лишней будет установка системы теплых полов. Чтобы сэкономить на обогреве, стены можно отделать теплоизоляционным материалом. Теплоизоляция препятствует потере тепла и повышает энергоэффективность помещения;

— водопровод. Проведение системы водоснабжения понадобится в том случае, если в цоколе будет размещаться санузел или бассейн. В иных случаях можно обойтись и без нее. Сверх того, водопровод понадобится подключить к канализации, которая зачастую находится выше цокольного этажа. Обеспечить нормальное функционирование канализации помогают специальные насосы, затягивающие воду вверх.

— электрические сети. Ввиду отсутствия дневного света (или его частичного проникновения через небольшие окошки под потолком), в помещении необходимо организовать систему искусственного освещения. Кроме всего, электропроводка понадобится для подключения бытовых и электронных приборов;

— иные сети. Для обустройства кинозала, игорной зоны или рабочего уголка в подвал следует провести телевизионный и интернет кабели.

Идеи оформления дизайна подвала дома

Во что можно превратить подвал? – спросите вы. Да во что угодно! Если в жилой части дома нет возможности выделить место для собственного хобби или веселого времяпровождения, смело реализуйте проект на нулевом этаже. Предлагаем рассмотреть самые свежие идеи рационального использования пространства в цоколе.

Техническое помещение. Такие бытовые приборы, как бойлеры и котлы редко вписываются в общую концепцию жилого помещения. Так, почему бы не вынести эти приспособления совместно со всеми инженерными коммуникациями в подвал? Здесь к ним всегда будет свободный доступ, да и волноваться по поводу их совместимости с окружающей обстановкой не приходится.

Прачечная. Несмотря на привлекательный внешний вид современных стиральных машин и сушилок, далеко не всегда можно подобрать модель, которая бы подходила проекту ванной или кухни. Ввиду этого, дизайн подвала в частном доме можно «подогнать» под прачечные нужды: подключить бытовые приборы, оформить сушильную и гладильную зоны.

Тренажерный зал. Цокольный этаж – прекрасное место для занятий спортом. Вместо одного тренажера, обычно прячущегося в углу комнаты или в шкафу, здесь возможно установить полноценный комплекс тренажеров. Для оборудования зала необходимо положить прочное покрытие пола, а стены заделать шумоизоляционным материалом. Таким образом, шум от работы спортивного инвентаря не будет мешать отдыхающим в основной части дома домочадцам. Одну из стен желательно сделать зеркальной, чтобы помещение казалось более просторным.

Детский мир. Родители часто запрещают детям бегать и играть в подвижные игры в жилых комнатах. А ведь подвижному малышу так необходим простор! Почему бы не трансформировать интерьер подвала дома в детскую зону? Здесь ребенок сможет играть, заниматься спортом или резвиться с друзьями, не боясь помешать взрослым.

Бильярдная комната. Эта идея придется по душе сильной половине человечества, да и прекрасная половина не будет возражать против эдакой лаунж зоны в доме. При оформлении комнаты особое внимание рекомендуется уделить освещению. Над бильярдным столом необходимо организовать равномерное потолочное освещение; в остальной части цоколя можно обойтись точечными светильниками либо бра. Кроме бильярдного стола лаунж зону часто оснащают мягким уголком, небольшим столиком и баром, создавая комфортные условия для дружеских посиделок.

Домашний зал развлечений. Простор + удаленность от жилой зоны = идеальное место для создания парка развлечений. Обустраивая кинозал или игровую зону с автоматами и приставками в подвале, можно сразу отсечь громкие звуки от спальни, гостиной или детской. Кроме электроники в цоколе размещают мягкий уголок и по возможности небольшой холодильник для удобства при просмотре фильмов.

Мастерская, комната для хобби. Дизайн подвала дома можно спроектировать с учетом увлечений домочадцев. Игра на барабанах (скрипке, фортепиано, трубе и т.д.) мешает вашим близким расслабиться? Не беда: создайте собственную музыкальную студию в цоколе – более изолированного места вряд ли удастся найти! Разумеется, подвал можно превратить в художественную мастерскую, уголок моделирования, мастерскую по ремонту и. Идеи оформления подвала в частном доме также разнообразны, как и хобби.

Что делать при подтоплении подвала многоквартирного дома?

Затопление подвала в многоквартирном доме, к сожалению, не редкость.

В результате застоявшейся в подвальном помещении воды появляются неприятные запахи, плесень, опасный грибок, создается благоприятная среда для комаров, мошки и прочих насекомых, также это грозит постепенным разрушением фундамента. Разберемся, по каким причинам это может произойти и что же делать, если в подвале многоквартирного дома вода.

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, подвал многоэтажного дома является общей долевой собственностью жильцов, а потому если его затопило, то необходимо принимать меры, в первую очередь — пожаловаться в управляющую компанию. Ведь затопленный подвал — одна из наиболее неприятных ситуаций, что может произойти в многоквартирном доме.

Вероятными причинами происшествия могут стать:

-сезонное повышение уровня грунтовых вод

-неправильное отведение отливов для выпадающих осадков

-неисправные канализационные стоки

-авария на линии водопровода, нарушение его герметичности и последующий прорыв

-прорыв отопительной системы.

Жильцам многоквартирных домов, которых обслуживают управляющие компании, следует помнить, что именно управляющая компания отвечает за отслеживание состояния труб и прочего оборудования. И именно УК отвечает за откачку нечистот, дезинфекцию и уборку помещения после его затопления.

При обнаружении воды в подвале собственного дома:

1. необходимо сообщить об этой аварийной службе, позвонив в диспетчерскую службу, и вызвать слесарей управляющей компании;

2. после прибытия специалисты устраняют неполадку и купируют течь, если это возможно сделать на месте;

3. далее необходимо составить акт о залитии. Учитывайте, что такой акт должен быть составлен не позднее, чем спустя 12 часов с момента обращения в аварийную службу или управляющую компанию. Помимо членов управляющей компании, в комиссию для осмотра места происшествия и оценки причиненного ущерба должны входить жильцы многоквартирного дома, которые являются собственниками общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвального помещения.

Куда обращаться с жалобой?

Составленный акт о затоплении должен храниться у пострадавшей стороны вплоть до возмещения нанесенного ей ущерба. Если после осмотра, решения экспертной комиссии и составленного акта проверки управляющая компания не предпринимает никаких действия для разрешения ситуации и устранения причин и последствий потопа, следует подать жалобы на УК в вышестоящие инстанции:

· Государственную жилищную инспекцию Ростовской области, которая займется проверкой деятельности УК.

· Роспотребнадзор – организацию, защищающую права потребителей.

· Прокуратуру, если ситуация требует судебного вмешательства с целью определения и наказания виновных.

Затопление дома и подвального помещения – неприятная ситуация, требующая действий в первую очередь от заинтересованной стороны, то есть самих жильцов, ведь кто как не мы знаем каждый уголок дома и стремимся его сохранить ради общего комфорта и поддержки в образцовом состоянии.

Подвал в частном доме своими руками: обустройство жилых помещений

Подвал для многих людей ассоциируется с темным, сырым, страшным нежилым помещением дома. Как вариант, он может вызывать ассоциации со складом ненужных вещей или других вспомогательных технических помещений. Но так мыслят далеко не все – некоторые люди понимают, что при определенных финансовых и трудовых затратах практически любой подвал несложно переоборудовать в жилое помещение. Для этого, правда, придется провести ряд мероприятий, направленных на создание определенного микроклимата в этом помещении. Об этих мероприятиях и пойдет разговор в данной статье, в которой вместе с сайтом stroisovety.org мы разберемся с вопросом, как сделать жилой подвал в частном доме своими руками?

Устройство подвала в частном доме фото

Подвал в частном доме своими руками: избавляемся от сырости

Ни для кого не секрет, что первым и самым главным моментом, отталкивающим многих людей от обустройства в подвале жилых помещений, является сырость – практически во всех 100% случаев она является следствием отсутствия утепления и гидроизоляции на фундаменте дома. Именно этот недочет придется исправить в первую очередь – очень важно понимать, что лучше это делать с наружной стороны здания. Как минимум для этого придется откопать основание строения по частям, сделать на нем качественную гидроизоляцию и утепление. Звучит отпугивающее, но не все так страшно, как может показаться с первого взгляда – все можно, а вернее даже нужно делать постепенно. Оголять фундамент всего дома будет неправильно – это чревато серьезными последствиями.

Вентиляция в подвале дома фото

Мало того, утепление фундамента и его гидроизоляция полностью не решают вопрос сырости в подвале – чтобы избавиться от нее окончательно, понадобится произвести еще парочку ремонтных мероприятий. Здесь уже все проще, и оголять фундамент дома не придется.

  1. В первую очередь, в подвале необходимо изготовить правильный бетонный пол. Он представляет собой следующее нагромождение слоев материалов. По грунту заливается бетонная подушка толщиной порядка 150 мм – после ее высыхания по всем нормам и правилам с использованием битумной мастики и рулонного материала создается гидроизолирующий слой. Сверху гидроизоляции накладывается слой утеплителя (пенопласт толщиной 50мм, не меньше), поверх которого заливается стандартная стяжка пола с использованием армирующей сетки.
  2. Полы это только полдела (вернее две трети, если учитывать работы с фундаментом) – оставшаяся треть приходится на такие инженерные системы, как вентиляция. Без нее полностью избавиться от неприятной сырости в подвале не получится – естественно, создавать необходимо принудительную систему, так как природным способом обмен застоявшегося воздуха будет производиться недостаточно быстро.
Читать еще:  Самонарезающие винты для профнастила

Подвал в частном доме своими руками фото

В принципе, все описанное выше является основной частью работ и, естественно, самой сложной. Все остальное в процессе обустройства подвала в частном доме, несмотря на порядочные вложения, трудностей собой не представляет. Или, по крайней мере, серьезных проблем не создает.

Спуск в подвал: особенности изготовления своими руками

Здесь всего парочка проблем – имеется в виду более или менее серьезных. Первая связана с тем, что в расход придется пустить ремонт в одном из жилых помещений первого этажа. Хотите вы этого или нет, но с этим фактом придется смириться. Как вариант, вход в жилой подвал можно сделать с улицы и перебегать с этажа на этаж по морозу в трусах. И второй момент – это укрепление перекрытий – пробоина, в которой будет формироваться отверстие для лестницы, в значительной мере ослабит перекрытия первого этажа, и без их укрепления со стороны подвала обойтись не получится. Укрепление производится еще до заливки пола в подвале и делается это следующим образом.

  1. В местах установки колонн или стен (в зависимости от степени повреждения перекрытия) заливается фундамент, заглубленный в почву как минимум на 800 мм.
  2. Сверху него (после высыхания бетона) возводится стена или устанавливается металлическая трубчатая колонна. Как вариант, можно установить две колонны и соединить их балкой из швеллера, на которую и ляжет вся нагрузка от потолка.

Спуск в подвал фото

Только после того, как у вас будет надежная опора для перекрытий, можно будет приступать к пробиванию входа в подвал со стороны первого этажа. Работа тяжелая и ответственная – по большому счету, ее должны выполнять специалисты, а укрепление перекрытий должно рассчитываться грамотными инженерами-строителями. Единственное, что вы сможете здесь делать без боязни за последствия, это лестницу в подвал своими руками. Самый простой вариант – это сварка металлического основания для нее и последующая его обшивка древесиной.

Обустройство подвала: особенности прокладки коммуникаций

Под коммуникациями в жилом доме обычно подразумевают вентиляцию (о ней мы уже говорили), электропроводку (о ней говорить не будем, так как здесь все стандартно и проблем не должно быть), водопровод (тоже проблем нет) и канализацию, создание которой в подвале у многих людей вызывает недоумение. С одной стороны их понять можно, так как естественным образом вода не в состоянии подниматься в гору. Это естественно, но технологический прогресс никто не отменял – на сегодняшний день придумана масса способов выкачивать канализационные стоки из подвальных помещений. Мало того, для этого даже не придется приобретать и устанавливать серьезное громоздкое оборудование – все решается посредством весьма компактных устройств.

Теплый подвал фото

Это канализационная насосная станция под названием салолифт. Устанавливается она непосредственно за унитазом, который, в свою очередь, является последним прибором по ходу тока сточной воды в канализационной разводке подвального помещения. У этой КНС имеется одна особенность – она оборудована перемалывающим устройством. Так сказать, измельчителем – после него канализационные сбросы выходят на первый этаж и попадают в стандартную канализацию через шланг или трубу небольшого диаметра (32 мм). Дальше все стандартно – нечистоты благодаря уклону канализации первого этажа стекают в сливную яму или септик, где и утилизируются.

Не стоит думать, что это и все трудности, связанные с обустройством жилого подвала. Не забывайте и о том, что жилой подвал – это еще и теплый подвал. Кроме всего прочего, дополнительно придется позаботиться о системе отопления. В принципе, это не проблема – имея отопление во всем остальном доме, провести его в подвал будет несложно. Максимум, что тут может понадобиться, так это установить дополнительный циркуляционный насос – в общем, систему придется немного пересмотреть и модернизировать. Так сказать, приспособить для работы в новых обстоятельствах.

Лестница в подвал своими руками фото

И в заключение темы, как сделать жилой подвал в частном доме своими руками, остается добавить несколько слов по его оборудованию – о том, какие помещения можно в нем сделать, а какие лучше не обустраивать. Следует понимать, что далеко не для всех целей можно будет использовать подвальные помещения дома – к примеру, спальням здесь не место, даже если в подвале будет постоянно чистый воздух и тепло. В большинстве случаев в подвалах обустраивают кухни, топочные, всевозможные комнаты для развлечений (например, бильярдная), мастерские (в принципе, это уже не жилое помещение), прачечные и так далее. Здесь следует понять одну вещь – отсутствие дневного света создает не очень благоприятный микроклимат в подвале. Долго в таких помещениях лучше не находиться, так как они весьма удручающе действуют на нервную систему человека. Все остальное, пожалуйста, как говорится, любой каприз за ваши деньги.

Подвальные помещения в доме. Что нужно знать арендатору, чтобы избежать принудительного выселения

В чем разница между обычным и техническим подвалом
В каких случаях на аренду требуется согласие собственников квартир
Почему аренда подвала у муниципалитета ничтожна

Для многих компаний вариант аренды подвальных помещений в жилых домах является весьма привлекательным: можно открыть магазин или офис в шаговой доступности для клиентов. На первый взгляд, подвал как объект недвижимости ничем не отличается от других нежилых помещений. Однако он имеет свои особенности, которые могут существенно повлиять на действительность сделки и привести к принудительному выселению арендатора. Возможных проблем поможет избежать правовая экспертиза документов еще до заключения договора.

Виды подвальных помещений

Первое, что нужно выяснить до заключения договора, к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить три основных вида подвальных помещений.

Технический подвал. На практике непросто отличить обычный подвал от технического. У последнего есть несколько признаков: это помещение, не являющееся частью квартир, в котором находятся инженерные коммуникации (техническое оборудование), без самостоятельного функционального назначения, использующееся как подсобное, вспомогательное, для обслуживания более одного помещения в доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, далее Правила содержания общего имущества).

Иногда этих признаков для признания подвала техническим достаточно (определение ВАС РФ от 12.08.10 № ВАС-8259/10). Однако перечень не является закрытым, и судебная практика постоянно его дополняет. Например, факт наличия коммуникаций и оборудования в подвале не всегда дает основание автоматически считать его техническим. Важно, чтобы назначение этого помещения было исключительно техническим (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.02.02 по делу № А50-4320/01). Некоторые суды полагают, что нужно подтвердить необходимость постоянного открытого доступа к оборудованию, находящемуся в подвале, для его эксплуатации и контроля (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09).

Конституционный суд выделил следующие признаки, которые отличают обычный подвал от технического, являющегося общим имуществом владельцев помещений в здании: подвал учитывается как самостоятельный объект, и собственники квартир это не обжаловали, нет доказательств использования подвала для общих нужд собственников помещений в данном здании, а право собственности на этот объект зарегистрировано в ЕГРП за конкретным собственником (определение Конституционного суда РФ от 19.05.09 № 489-О-О). Некоторые компании в качестве доказательства того, что подвал не технический, а имеющий самостоятельное назначение, приводят факт сдачи его в аренду (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.08 № А70-6156/2007). Однако это скорее исключение из правил: в большинстве случаев основным подтверждением назначения подвалов служит проектная техническая документация, а также заключения экспертов (определение ВАС РФ от 28.01.09 № ВАС-55/09).

Убежище (защитное сооружение). Это особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия от опасностей, возникающих в результате аварий, катастроф, стихийных бедствий, а также от воздействия современных средств поражения (п. 2.3.10 ГОСТ Р22.0.02-94 Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий (утв. постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32)).

Выяснить, является ли подвал убежищем (бомбоубежищем, противорадиационным укрытием), можно, запросив у арендодателя паспорт объекта недвижимости. Статус защитного сооружения подтверждается паспортом убежища, заверенного эксплуатирующей организацией и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (МЧС РФ). Информацией об убежищах владеют также отделения МЧС РФ, которые ведут журналы учета защитных сооружений гражданской обороны (п. 1.2., 2.1., 2.2. Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (утв. приказом МЧС РФ от 15.12.02 № 583) (далее Правила эксплуатации)).

Обычный подвал. Это обычное нежилое помещение, не подпадающее под описание технического подвала или убежища. Главный признак полное отсутствие технического назначения либо возможность использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не только для обслуживания других помещений в доме (определения Высшего арбитражного суда от 06.05.11 № ВАС-5410/11, от 14.03.11 № ВАС-2458/11, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.10 по делу № А56-34522/2008). Из всех видов подвальных помещений оно самое безопасное и удобное (в правовом смысле) для арендатора. Достаточно провести стандартную процедуру проверки юридической чистоты сделки и объекта недвижимости, правомочий собственника (экспертиза оригиналов документов на недвижимое имущество и документов самого собственника, запрос выписки на объект из ЕГРП).

Определение типа подвала при проведении правовой экспертизы поможет юристу компании понять, какие скрытые риски могут присутствовать в том или ином случае. Например, обнаружить повод для сомнений в правоспособности арендодателя и провести более глубокую проверку, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Или заблаговременно выявить, что помимо оформления стандартного комплекта документов, нужно будет озадачиться еще и получением согласия МЧС РФ на аренду.

Ключевые точки при аренде технического подвала

Правом сдавать имущество в аренду наделен его собственник, а также управомоченные законом или собственником лица (ст. 608 ГК РФ). Если подвал обычный, экспертиза документов производится по общим правилам, применяемым при проверке любого нежилого помещения. Если же подвал отвечает признакам технического подвала или убежища, требуется принять дополнительные меры предосторожности, чтобы избежать рискованных ситуаций.

Ненадлежащий арендодатель при аренде технического подвала. Зачастую технические подвалы включены в реестр объектов муниципальной собственности. Муниципалитеты проводят конкурсы на право аренды таких помещений и заключают по их итогам договоры. Они полагают, что имущество принадлежит им, ссылаясь на то, что оно предоставлено им в собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 О разграничении государственной собственности . Однако суды не принимают этот аргумент, так как в связи с введением в 1991 году закона о приватизации появилось понятие общего имущества собственников, в состав которого фактически входит этот объект, и признают заключенные договоры аренды ничтожными (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.08 по делу А82-682/2007-35, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35, определение Высшего арбитражного суда от 13.10.10 по делу № А53-5593/2009). Поэтому до заключения договора аренды лучше заказать выписку из ЕГРП на этот дом (квартиры в нем) и выяснить, есть ли приватизированные квартиры. Если да, то на технический подвал будет распространяться режим общей долевой собственности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35).

Если право собственности на технический подвал зарегистрировано на частного собственника, собственники жилья вправе обратиться в суд с иском о признании общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009). Именно поэтому при проверке правомочий арендодателя желательно проверять не только правоустанавливающие, но и технические документы с целью своевременного выявления признаков технического подвала.

Получение согласия жильцов на аренду технического подвала. Технический подвал относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09). При аренде этого подвала в многоквартирном доме нужно получить согласие жильцов. Решение принимается на общем собрании собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Аренда без согласия общего собрания домовладельцев является ничтожной сделкой (ст. 167 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 06.03.07 по делу № А33-9860/06, Дальневосточного округа от 18.09.09 по делу № А59-3330/2008).

Поскольку проводить собрания жильцов непросто, иногда практикуют такой способ: на общем собрании (раз в год) собственники принимают решение об одобрении аренды на определенных условиях безотносительно конкретного арендатора и сделки. Также собрание может определить лиц, уполномоченных на заключение договоров от имени собственников (п. 3.1. ст. 44 ЖК РФ). Компании-арендатору нужно ознакомиться с таким протоколом и оставить себе его копию. Этот вариант является определенной страховкой, однако лучше всего получить согласие общего собрания собственников в отношении определенной сделки.

Особенности аренды подвала-убежища

Если подвал является защитным сооружением, нужно иметь в виду, что он относится исключительно к федеральной собственности (п. 2 разд. 3 Приложения 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1). Даже если право собственности на убежище зарегистрировала на себя компания или физическое лицо, эти права могут быть признаны недействительными в судебном порядке, а имущество будет истребовано из чужого незаконного владения и возвращено собственнику (определение Высшего арбитражного суда от 21.12.10 № ВАС-17136/10, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.10 по делу № А10-1378/2010). Аренда этого объекта не запрещена, но допускается для осуществления лишь некоторых видов деятельности, перечисленных в пункте 12 Правил эксплуатации. Также арендатор должен соблюдать специальные правила: например, не подвергать объект перепланировке, не применять в отделке сгораемые синтетические материалы (раздел 3 Правил эксплуатации). Сдать убежище в аренду может собственник либо уполномоченное лицо (например, компания, которой этот объект передан на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) по согласованию с МЧС РФ. Договор аренды может быть признан недействительным, если полномочия арендодателя не подтверждены (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.10 по делу № А03-8697/2009), а также если не получено согласие собственника, когда арендодателем выступает компания, которая распоряжается недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.04.09 по делу № А73-8616/2008).

К нежилому фонду применяются правила об общей долевой собственности

Поскольку в отношении нежилых зданий нет специальных норм об имуществе общего пользования, Высший арбитражный суд применил аналогию закона и указал, что правовые нормы, регулирующие общую долевую собственность в многоквартирном доме, распространяются и на собственность в нежилых объектах. Собственнику отдельного помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, сантиарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1, 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64).

В суде ТСЖ придется доказать свои полномочия на обращение в суд от имени собственников

Иск о признании права общей долевой собственности вправе подать ТСЖ, поскольку оно представляет интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 135, п. 8 ст. 138 ЖК РФ). Однако право собственности должно признаваться не за ТСЖ как юридическим лицом, а за собственниками квартир. Поэтому ТСЖ должно представить доказательства своих правомочий на обращение в суд с подобным иском. При непредставлении этих документов ТСЖ будет являться ненадлежащим истцом, и в иске может быть отказано (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 15.12.09 № 12537/09). Полномочия можно подтвердить выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ с принятым решением об обращении в суд и предоставлением ТСЖ прав на подачу иска, на представление собственников при рассмотрении дела в суде (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009). Однако если в доме создано несколько ТСЖ и не все жильцы являются членами одного ТСЖ, решения общего собрания одного ТСЖ будет недостаточно (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.02.11 по делу № А60-34911/2008-С1).

Вопросы в тему

Можно ли использовать подвальное помещение под гостиницу?

Да, можно. Несмотря на то, что размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах зданий не допускается (запрет установлен в пункте 23 Положения о признании помещения жилым , утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47), гостиницы в подвалах размещать можно, так как гостиницы не относятся к жилищному фонду, а помещения в них не считаются жилыми (ст. 15, 16 ЖК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.08.10 по делу № А50-3584/2010).

Если нет согласия собственника на аренду, может ли арендатор понести административную ответственность?

Да, за использование нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, без надлежаще оформленных документов (ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ). Данной нормой установлены санкции в виде штрафов от 2 до 3 тыс. рублей для должностных лиц и от 20 до 30 тыс. рублей для компаний. Судебная практика неоднозначна, но факты привлечения к ответственности достаточно распространены (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.10 по делу № А41-9095/10).

Совет в тему

При аренде подвалов нужно учитывать ограничения, установленные региональным законодательством.

Так, в Москве запрещено размещать в подвалах жилых домов хозяйственные склады (п. 2.2 Норматива Москвы по эксплуатации жилого фонда. Содержание подвальных помещений и технических подполий жилых домов ЖНМ-98-01/10 (утв. распоряжением Премьера Правительства Москвы от 18.06.98 № 640-РП)).

Подвал жилого дома: право собственности и бремя содержания

И магазин, и подвал — объекты недвижимости. Из пункта 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) такая регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Пункт 1 ст. 14 названного закона устанавливает, что проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Для ответа на вопрос о праве собственности на какой-либо объект недвижимости или его часть достаточно внимательно изучить имеющиеся документы. Если у предпринимателя нет свидетельства, подтверждающего исключительное право собственности на подвал (в том числе как на часть объекта недвижимости), предприниматель не является единственным собственником этого помещения.

В то же время в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Такое толкование не противоречит приведенному положению Закона о госрегистрации, поскольку в рассматриваемом случае право общей собственности является производным от права индивидуальной собственности. Следовательно, наличие у предпринимателя свидетельства о праве собственности на помещения первого этажа здания при отсутствии такого свидетельства в отношении подвала может подтверждать только наличие у него права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Расходы на содержание общего имущества

Как следует из формулировки вопроса, предприниматель, видимо, не различает платежи за коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества. Обратимся к ст. 39 Жилищного кодекса РФ, регулирующей вопросы содержания указанного имущества в многоквартирном доме. В ней, в частности, предусмотрено, что собственники помещений в таком доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на указанное имущество. Отметим, что ст. 39 Жилищного кодекса РФ как специальная норма соответствует общей норме — ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Предприниматель является собственником нежилого помещения — магазина, занимающего первый этаж дома. Поэтому он также должен нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе и на содержание подвала. Подчеркнем, что такие расходы не являются коммунальными платежами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Теперь о коммунальных платежах.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ):

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

В пункте 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как видим, законодатель различает плату за услуги и работы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги. В то же время следует обратить внимание на применение законодателем словосочетаний «плата за жилое помещение» и «плата за содержание и ремонт жилого помещения» без уточнения, что речь идет также о нежилых помещениях. Указанная статья включена в раздел VII Жилищного кодекса РФ, поименованный «Плата за жилые помещения и коммунальные услуги». Возможно, именно это обстоятельство способствует непониманию того, что собственники нежилых помещений также несут бремя по содержанию общего имущества. Мы считаем, что положения ст. 154 и других норм указанного раздела Жилищного кодекса РФ в обсуждаемой части должны применяться по аналогии и к собственникам нежилых помещений. Утверждая это, мы исходим из того, что положения иных законов не конкретизируют вопросы платы за нежилые помещения многоквартирных домов, составной часть которой является плата за содержание общего имущества. Обязанность вносить такие платежи собственниками нежилых помещений не вызывает сомнений.

В рассматриваемой ситуации предприниматель должен оплачивать как услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома (в том числе подвала), так и потребляемые им коммунальные услуги.

В заключение отметим, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, не распространяются на отношения по предоставлению указанных услуг хозяйствующим субъектам, в том числе предпринимателям — собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме. Однако особенности таких отношений — особая тема, выходящая за пределы обсуждаемых нами проблем.

Может ли предприниматель быть единственным собственником подвала многоквартириного дома?

Существуют две точки зрения по этой проблеме. Сторонники первой считают, что предприниматель не вправе быть исключительным владельцем подвала в многоквартирном доме, сторонники второй — что такая ситуация возможна.

Только общая долевая собственность

Из статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Далее законодатель приводит перечень таких помещений, который не является исчерпывающим. В этот перечень включены, в частности, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещение оборудование (технические подвалы).

Названная статья также устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются вышеуказанным общим имуществом. По решению собственников, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Как видим, законодатель ограничивает право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Такое имущество при соблюдении определенных условий может быть передано только в пользование иным лицам. Из содержания приведенных положений следует, что общее имущество, в том числе и подвалы, в исключительную собственность каких-либо лиц передать нельзя, оно должно сохранять статус общей долевой собственности.

Исключительное право на подвал

Однако существует точка зрения о возможности отчуждения общего имущества собственников многоквартирного дома. Сторонники такой позиции полагают, что те или иные объекты указанного имущества (в том числе и подвалы) могут быть проданы третьим лицам, и ссылаются на п. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. И для заключения договора купли-продажи того или иного объекта общего имущества первоначально следует сформировать его как отдельный объект, то есть ввести в гражданский оборот. Если речь идет о помещении, необходимо составить технический паспорт, оформив право общей долевой собственности на этот объект с согласия всех без исключения собственников. Техническое выделение одного объекта из состава общего имущества производится путем реконструкции.

Мы считаем, что такая точка зрения противоречит законодательству.

Прежде всего непонятно, о каком оформлении права общей собственности на выделенный объект идет речь (если допустить, что такое выделение возможно). Ведь право на общее имущество в многоквартирном доме (например, на подвал) изначально в силу закона является правом общей собственности.

Кроме того, такое выделение в любом случае не может привести к изменению предназначения объекта — обслуживание более одного помещения. Если же речь идет о подвале, такой объект предназначен для обслуживания всех помещений дома. Говорить о его отчуждении — значит допускать возможность прекращения права совместного пользования подвалом всеми собственниками помещений дома, в том числе и пользования инженерными коммуникациями. Но это нонсенс.

Отметим также, что согласно п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

— отчуждать указанную долю, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свое помещение.

Из системного анализа этого пункта и вышеприведенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что указанные доли не могут быть выделены и отчуждены и с согласия всех собственников помещений.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу подтверждает наши выводы.

Судебная практика

Из Определения ВАС РФ от 19.03.2009 № ВАС-17628/08 следует, что в результате ряда совершенных сделок нежилые помещения подвала многоквартирного дома стали собственностью индивидуального предпринимателя. Некоммерческая организация, представляющая интересы собственников этого дома, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным права собственности последнего приобретателя на указанные нежилые помещения. Исковые требования были удовлетворены, с чем не согласилась апелляционная инстанция. Однако кассационная инстанция и ВАС РФ поддержали позицию суда первой инстанции, отметив, в частности, следующее.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование. Поэтому сделки, связанные с передачей в собственность спорных помещений подвала с инженерными коммуникациями, являются недействительными (ничтожными). Эти сделки не повлекли правовых последствий, в том числе возникновения на подвальные помещения права собственности у последнего приобретателя. Суд первой инстанции правильно применил законодательство и обоснованно удовлетворил иск, возложив на предпринимателя обязанность освободить занимаемые им подвальные помещения.

Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что собственнику помещения в многоквартирном здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество такого здания. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. В этом документе прямо не указывается, что общее имущество в многоквартирном доме не может приобрести статус индивидуальной собственности в результате каких-либо сделок. Но такой вывод логически следует из приведенных разъяснений.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector